房地產行業研究：并購窗口期搶備糧草看好物業整合加速

事件

2021 年10 月20 日，世茂服務發布公告宣布:2021 年10 月19 日，公司以每股15.18 港元配售1.15 億股，所得款項凈額為17.35 億港元，同時發行可轉債，所得款凈額30.85 億港元，年利率2.25%，于2022 年5 月2日到期日期末支付，初始轉換價為每股18.22 港元兩項融資合計所得款凈額為48.2 億港元，將用于潛在并購，業務擴張，一般運營資金及一般公司用途

評論

優質物業融資渠道相較地產更為暢通雖然世茂服務本次配股價格相較2020 年10 月IPO 時的價格大約折價8.6%，但配股價格對應2021 年PE 仍有23 倍，且在一天之內合計融資48 億港元

我們認為這反映出優質物業公司的價值仍被市場認可，融資渠道相較地產而言仍更為暢通。

物業行業整合已然加速，看好Q4 繼續整合根據國金地產的統計，上市物管公司2021 年7—10 月在收并購上的支出合計已經超過160 億元人民幣，這已經超過了2020 年全年的并購總金額我們預計今年四季度將是自2018 年以來最好的并購窗口期，行業整合會繼續加速雖然近期地產政策已有邊際改善，但經營層面現金流的好轉需要一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現金流困境的地產公司或仍將出售旗下物業公司換取現金我們認為物業并購市場目前已進入買方市場，頭部物管公司不缺好的洽談項目并購市場的交易對價相較今年上半年的18—20 倍靜態PE 也已回調至于10—15 倍此外，我們認為Q4 將有更多的擬上市和已上市物業公司將成為被并購標的擬上市和已上市物業公司在經營合規性上要好于非上市公司，能節約買方盡調和投后整合時間，對買方來說是更好的并購選擇我們看好賬面現金充裕的優質物管公司能抓住當下這個并購窗口期截至1H21，上市物管公司中有5 家公司賬面凈現金超過80 億元，分別是碧桂園服務，恒大物業，華潤萬象生活，融創服務和雅生活服務

行業整合加速，業主增值服務土壤更為肥沃我們認為，在管規模和密度是物業公司做好業主增值服務的基礎，行業整合加速有利于頭部公司更快擴大規模，加深密度，進而更快打通可行的社區增值服務業務線，加速第二成長曲線的實現我們認為在基礎物管的增量項目競爭上，物業公司之間的競爭是零和博弈但在業主增值服務的業務線上，物業公司之間更多是戰友而非對手頭部物業公司打通某項增值業務，對其他物業公司來說是一件好事我們認為頭部物管公司探索和發展業主增值服務的土壤伴隨著本次整合加速會變得更為成熟，在短期和長期都具有配置價值

投資建議

風險提示

并購整合不及預期，地產竣工不及預期